Vad är dolda fel?

Vid ett köp av en fastighet har en köpare en långtgående undersökningsplikt som sträcker sig förbi en ockulär/visuell besiktning. En sådan undersökningsplikt förutsätter i vissa fall demontering av ytskikt, kontroll av krypgrunder och vindsutrymmen m.m. Utgångspunkten är att fast egendom köps i s.k. befintligt skick. Uppdagas fel efter att ett avtal om fastighetsöverlåtelse ingåtts som inte köparen (och kanske inte heller säljaren) visste om eller borde ha upptäckt (här talar man om "rimligen kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning") så kan dessa komma att betraktas som dolda fel. Ofta rör det sig om fel i dränering, avlopp och ledningssystem som inte är möjliga att inspektera. Dolda fel kan även komma att påverkas av vissa utfästelser som en säljare lämnat inför köpet.

På grund av de stora värden som en fastighet ofta förknippas med, rekommenderar vi att ni konsulterar en av våra jurister för utreda om det är fel som ni "rimligen borde ha upptäckt".

När övergår ansvaret och risken för fastigheten?

Det är fritt att avtala om när faran, det vill säga ansvaret för och rätten till fastigheten och dess avkastning övergår från säljaren till köparen. I den händelsen ingenting avtalats övergår ansvaret på det sätt som anges i jordabalkens 4 kap. Det vill säga, säljaren står faran, alltså ansvarar, för fastigheten fram till den tidpunkt då köparen tillträder fastigheten. Det betyder alltså att säljarens ansvar upphör vid tillträdet. Om tillträde inte kan ske enligt avtal på grund av at köparen dröjer så övergår faran på köparen.

Andra nyttjanderätter

Utöver äganderätten som förknippas med en fastighet finns även ett antal andra rättigheter. Dessa må vara av mindre ekonomiskt värde och betydelse än själva fastigheten, men kan orsaka omfattande och frustrerande kostnader för den det berör.

Servitut, arrende, jakträtt och avkomsträtt

Ett servitut är en rätt för en fastighet (härskande fastighet) att använda en annans fastighet (tjänande fastighet) för ett specifikt ändamål. Det kan till exempel vara att nyttja en väg eller ledning som passerar över den tjänande fastigheten, eller rätten för en fastighet att nyttja en brunn på en tjänande fastighet.

Kontakta gärna oss om du funderar på att avtala om, eller upplåta ett servitut, eller möjligheterna att ändra eller upphäva ett servitut.

Arrende är när en markägare eller annan person som genom avtal har rätt att nyttja marken, upplåter mark eller vatten till en arrendator (den som får tillgång till marken) mot betalning. En arrendator har som huvudregel samma besittning till arrendestället som jordägaren hade innan upplåtelsen. För att betraktas som ett arrende krävs att parterna ingått ett avtal (i vissa fall måste det vara skriftligt) om upplåtelse av jord samt att arrendatorn får en ensamrätt att nyttja jorden och detta mot betalning. Nyttjandet av arrendestället styr vilken typ av arrende det är. Det finns fyra olika typer av arrende: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Till arrenden hör fiskerätter, men inte jakträtter.

Har du frågor kopplade till arrende, eller behöver du hjälp med förlängning av ett arrendeavtal, ändring av arrendevillkor eller önskar överlåta arrenderätten så är du välkommen att kontakta oss för att få hjälp.

Jakträtt är istället en upplåtelse enligt jaktlagen som ger dess innehavare en rätt att bedriva jakt på en fastighet. Rätten att jaga är kopplad till äganderätten. Därmed är det en markägare som är jakträttsinnehavare på en fastighet. En markägare kan upplåta rätten att jaga på dennes mark, genom ett avtal som kallas jakträttsupplåtelse, mot betalning; det är detta som kallas för jakträtt. Upplåtelsen kan vara över några år i taget eller under korta perioder, t.ex. dagar eller veckor.

Juristerna på Ek Juridik hjälper dig gärna med rådgivning inför en upplåtelse, eller vid utformning och upprättande av ett avtak om jakträttsupplåtelse eller en fiskerätt. Vi finns även här för att företräda dig vid tvist kopplad till en jakt- eller fiskerätt.

Panträtt

I vissa fall kräver en långivare (t.ex. banken) att en låntagare ställer viss egendom (panten) som säkerhet för ett lån eller en fordran. Panträtten ger då långivaren (borgenären) en rätt att realisera låntagarens (gäldenärens) egendom i händelse av utebliven betalning. Panträtten utgör en del av sakrätten.

För en giltig pantsättning, eller pantförskrivning som skyddar långivaren (borgenären) mot en låntagares (gäldenärs) andra borgenärer eller tredje man krävs dels ett avtal, dels ett sakrättsligt moment. Det vanligast förekommande sakrättsliga momentet är tradition. Det vill säga överlämnande av egendomen. Andra typer av sakrättsliga moment är denuntiation, det vill säga underrättelse till den som har egendomen i sin besittning (t.ex. information till en bostadsrättsförening om pantsättning av en bostadsrätt). Andra typer av sakrättsliga moment är registrering och avskiljning.

Panträtten är nära sammankopplad med fordringsrätt, det vill säga, reglerna som reglerar fordringar och skulder. Det går även bra att kontakta någon av våra jurister så hjälper vi dig vidare.

Juristerna på Ek Juridik hjälper dig gärna och svarar på frågor. De flesta ärenden kan vi hantera digitalt eller per telefon, men ibland önskar klienter en personlig kontakt. Vi har lång vana av att arbete med klienter som finns runt om i hela landet. Så oavsett om du har företag eller bor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping, Västerås, Örebro, Helsingborg, Jönköping, Norrköping, Umeå, Lund, Borås, Huddinge, Nacka, Eskilstuna, Halmstad, Gävle, Södertälje, Sundsvall, Haninge, Växjö, Karlstad, Botkyrka, Kristianstad, Järfälla, Kungsbacka, Solna, Luleå, Sollentuna, Täby, Skellefteå, Kalmar, Mölndal, Varberg, Karlskrona, Norrtälje, Östersund, Visby, Falun, Trollhättan, Nyköping, Skövde, Uddevalla, Örnsköldsvik, Sundbyberg, Sigtuna, Hässleholm, Borlänge, Upplands Väsby, Kungälv, Österåker, Tyresö, Lidingö, Enköping så hjälper vi dig.